EINHALTUNG DER SCHRIFTFORM BEIM GEWERBERAUMMIETVERTRAG

Die Frage nach der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform von Geschäftsraummietverträgen hat in der Vergangenheit zu vielen Rechtsstreitigkeiten geführt und ist immer noch häufig eine der bedeutensten Bruchstellen in nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen Mietverträgen.


Gemäß §§ 578 II, 550 BGB ist der Mietvertrag über eine längere Zeit, als 1 Jahr grundsätzlich in der in der in § 126 BGB geregelten Form zu schließen, d.h. schriftlich oder in elektronischer Form. 

Ist die Schriftform nicht eingehalten, so führt dies zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrages, frühestens jedoch nach einem Jahr. Sofern beide Parteien ein Interesse an einer möglichst langfristigen vertraglichen Bindung haben, so ist die Schriftform unbedingt einzuhalten.

Das Schriftformerfordernis umfasst sämtliche mietvertraglichen Regelungen aus dem Mietvertrag, insbesondere:

• die vollständige Bezeichnung der Mietvertragsparteien
• die Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertrete
• die hinreichend genaue Beschreibung des Mietgegenstandes z.B. durch Beschreibung, Lageplan oder Benennung des Ortes der Räume
• haben alle Inhalte oberhalb der Unterschriften zu stehen

Als Folge der nicht eingehaltenen Schriftform gilt der Mietvertrag zunächst wirksam als auf unbefristete Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis. Darüber hinaus kann das Mietverhältnis jedoch von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen von 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich gekündigt werden.

Selbst ein seit vielen Jahren laufender Mietvertrag und die spätere Kündigung durch eine Partei unter Berufung auf die fehlende Schriftform ist bereits vorgekommen und nicht treuewidrig. (siehe BGH Urteil vom 5. November 2003 XII ZR 134/02)

Das Schriftformerfordernis ist auch bei Änderungen des Mietvertrages zu beachten, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Nach herrschender Meinung muss die nachträgliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar der Originalurkunde verbunden werden.

Zur Wahrung der Schriftform sollte man sich also die Mühe machen, eine Urkunde über den Mietvertrag anzufertigen. Eine Verbindung durch Heftklammern, samt allen Anlagen und Nachträgen ist hier zweckmäßig. Dabei sollte auf darauf geachtet werden alle nachfolgenden Anlagen separat zu unterzeichnen.

EDEKA BURKL IN DACHSBACH

So sieht Nahversorgung im Jahr 2015 aus. Supermarkt mit hervorragender Fleischtheke, Poststelle, Lottoannahme, Copy-Shop und einer Bäckerei in der Vorkasse. Dazu ein EC-Automat, CEWE-Fotoshop und Reinigungsannahme. Und das auf ca. 2.150 qm Verkaufsfläche bei nur 1.700 Einwohnern in Dachsbach. Aber einem natürlich weit darüber hinausgehenden Einzugsgebiet. Mehr auch unter http://www.burkl.de

SCREWFIX - NEUER BAUAMRKTBETREIBER AM DEUTSCHEN MARKT

Auch in Nachbarschaft zu den großen, etablierten Betreibern. In Hanau z.B. in Sichtweite von Hornbach und Bauhaus.

Das Konzept sieht an Stelle endlos Regalreihen mit Schraubenziehern, Bohrern und Werkzeugen nur einen kleinen Verkaufsraum mit Arbeitskleidung und Kleinartiklen vor. Die benötigten Waren können Heimwerker bequem zu Hause online bestellen oder vor Ort im Katalog aussuchen.

Während Obi oder Hornbach nicht selten 12.000 - 15.000 qm Fläche benötigen, braucht Screwfix für dieses Konzept nur rund 1000qm.
Nach der Bezahlung an einem Schalter erhält man die bestellten Waren an der Auslieferung.

Die Anforderungen
Standorte: Städte mit einem Einzugsgebiet von ca. 50.000 Einwohnern in 10 Minuten-Fahrzeit
Lage: stark frequentierte, gut sichtbare Lagen an Ausfallstraßen, in Gewerbegebieten oder Fachmarktzentrum
BauNVO: SO-Gebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete
Nutzung: Einzelhandelsimmobilien aber auch Lagerhallen, Kfz-Werkstätten etc., 
Parkplätze: mindestens 15 Stellplätze
Größe: 600 bis 1000 qm oder größer und teilbar
Etage: ebenerdig
Innenhöhe: 3,00 m oder mehr

VERBRAUCHERNAHE VERSORGUNG IN DER SEBALDUSSIEDLUNG ERLANGEN

In der Sebaldussiedlung leben ca. 5.100 Menschen. Der Anteil der über 65-jährigen beträgt nicht einmal 20 %, dafür wohnen fast 47 % Ledige in diesem Stadtteilm Erlangens.
Und direkt an der Grünanlage Breslauer Straße / Karlsbader Straße findet sich dieses Nahversorgungszentrum. 
Nicht schön, nicht modern, ohne funktionale Parkplatzanlage aber für den kleinen Hunger zwischendurch genau richtig. Es gibt Brötchen vom Bäcker, einen kleinen Frischemarkt um die Freundin abends zu bekochen und wenn der Rotwein Kopfschmerzen verursacht hat, steht auch eine Apotheke zur Verfügung. Im Ergebnis wohl die Idealvorstellung eines jeden Stadtplaners.
Zum Wocheneinkauf und der Vollversorgung fahren die Anwohner wohl doch die jeweils ca. 2 km zum Nahversorgungsstandort Cumianastraße, zum Rewe in die Karl-Zucker-Straße oder zum Kaufland im Röthelheimpark. Aus gutachterlicher Sicht damit nicht mehr fußläufig erreichbar. Aber vielleicht doch verbrauchernah, weil gut mit dem Auto zu erreichen und mit einem bedarfsgerechten Sortiment.

FRIST BEACHTEN: ERMÄßIGUNG GRUNDSTEUER AUF ANTRAG MÖGLICH

Bis zum 31.3.2015 können Anträge auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2014 gestellt werden. Der Antrag ist fristgemäß bei den Steuerämtern der Städte und Gemeinden gestellt werden. Dabei wir die Grundsteuer zu 25 % erlassen, wenn die Mieterträge mehr als 50 % im Vergleich zum üblichen Mietertrag zurückgegangen oder um 50 % erlassen, sofern überhaupt keine Mieterträge erzielt worden sind.  Ein Erlass kommt jedoch nur in Frage, wenn der Vermieter den Mietrückgang bzw. -ausfall nicht zu vertreten hat, so z.B. durch Brandschäden, Elementarschäden oder Wasserschäden. Auch bei strukturellem Leerstand kommt eine Ermäßigung der Grundsteuer in Betracht. Der Vermieter hat jedoch seine Vermietungsbemühungen nachzuweisen.