ALDI ALS SHOP-in-SHOP-STANDORT

Aus einer Nachbarschaftsidee heraus geboren, zeigt sich die Markthalle Neun heute geschäftig, umtriebig und erfolgreich zugleich. Auf dem Handelsimmobilienkongress in Berlin hatte ich die Möglichkeit den Initiator und Mitgründer Nikolaus Driessen reden zu hören. Seine Konzeptvorstellung war äußerst kurzweilig. So erfuhren die Zuhörer viel von anfänglichen Vorbehalten, Finanzierungsschwierigkeiten und den Grundsteinen für die heutige Markthalle. Neben attraktiven Dauer-Events wie dem Street-Food-Thursday oder dem breakfast-market bietet die Markthalle mit der "Kantine" auch einen Mittagstisch. Und an einem Donnerstagabend ist die Halle sehr gut besucht, wie ich selbst erfahren durfte. 
Interessante Ergänzung - sicher auch in finanzieller Hinsicht - ist der 300qm-Mini-Aldi als größter "Marktstand" innerhalb der alten Markthalle.  

25 NEUE LÄDEN FÜR HÖCHSTADT

Das Raumordnungsverfahren läuft. Jetzt liegt die erste Bebauungsstudie für das Aischpark-Center in Höchstadt öffentlich vor. Hier stellen wir Ihnen die Bebauungsstudie vor.

WER HAT DEN EINZELHANDEL ÜBERHAUPT ZUM FEIND ERKLÄRT?

Diese Frage muss man sich stellen, wenn man mit den planungs- und raumordnerischen Restriktionen zur Ansiedlung von Einzelhandelsunternehmen konfrontiert wird. Dies werden wir durch gezielte Anfragen natürlich regelmäßig. Und es ist verwunderlich mit welchen Argumentationen es die Gutachterindustrie fertig bringt entsprechende Vorhaben auf ganz unterschiedliche Art und Weise zu rechtfertigen oder eben abzulehnen.

Während eine der - scheinbar im Grundstudium für Stadtplaner, Architekten und Geographen vermittelten - Maximen die sog. "wohnortnahe Versorgung" zu sein scheint, gibt es auch Vertreter unter den Büros, die zur Verbesserung eines Angebotes einen anderen Weg vorschlagen. Hier ein Auszug aus dem Einzelhandelskonzept einer Kleinstadt mit ca. 40.000 Einwohnern:

"Unter raumordnerischen Gesichtspunkten würde dies durchaus den Zielen einer möglichst wohnortnahen und flächendeckenden Versorgung der Bevölkerung.....Die Verbesserung des Angebotes in der Fläche ist insoweit vorerst nicht durch eine quantitative Verdichtung von Einzelhandelsanbietern vorzunehmen, sondern durch eine eher qualitative - Erweiterung des Angebotes an den bestehenden Standorte."

Zwischen den Zeilen steht hier wohl deutlich, dass die Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben - für eine wohnortnahe Versorgung - hinter die Stärkung des Anbieters im zentralen Versorgungsbereich zu treten hat.
 
Und während der stationäre Handel in seiner Entwicklung weiter eingeschränkt wird, arbeiten auch die Lebensmittelhändler an Ihrer Online-Strategie. Eine 3.000 qm große Lagerhalle zur Abwicklung von Online-Käufen können weder die Raumordnung noch Verträglichkeitsgutachten verhindern! Denn an solchen Standorten wird in Ballungsräumen bereits gearbeitet.

Diskutieren Sie mit uns hinterlassen Sie uns an dieser Stellen Ihren Kommentar hierzu.

NIEDERLASSUNGSFREIHEIT IN DER DEUTSCHEN RAUMORDNUNG EINGESCHRÄNKT?

Die im Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union verankerten Grund­sätze der Nieder­lassungs- und Dienst­leist­ungs­freiheit sind für die Europäische Kommission zwei der „Grund­frei­heiten“, die von elementarer Bedeutung für das Funktio­nieren des Binnen­marktes sind.
"Der Grund­satz der Nieder­lass­ungs­frei­heit erlaubt einem Wirt­schafts­teil­nehmer (sei es eine natürliche Person oder ein Unter­nehmen), eine wirt­schaft­liche Tätig­keit in stabiler und konti­nuier­licher Art und Weise in einem oder mehreren Mit­glied­staaten zu ver­folgen." So steht es geschrieben.

Einzelhandelserlass NRW

Ob diese Niederlassungsfreiheit in der BRD zu Lasten insbesondere von Handelsunternehmen  eingeschränkt wird, wurde mit einen Mahnschreiben bereits 2009 angezweifelt. Bereits damals ging es um die Genehmigungspraxis für großflächige Einzelhandelsansiedlungen in Deutschland.
Nun liegt der Bundesregierung ein neues Mahnschreiben der EU-Kommission vor. Nach Informationen der Kanzlei Lenz und Johlen stehen vor allem 
- das Kongruenzgebot
- die starren Schwellenwerte für zentrenrelevante Randsortimente und 
- die Differenzierung nach Sortimenten 
 auf dem europarechtlichen Prüfstand.
In Frage gestellt wird zum Einen, ob die Regelungen de LEP in Nordrhein-Westfalen mit der Niederlassungsfreiheit des EU-Vertrages und der EU-Dienstleistungsrichtlinie vereinbar sind. Zum Anderen sind die Regionalpläne in Baden-Württemberg auf Verstöße gegen die Nieder­lassungs- und Dienst­leist­ungs­freiheitzu prüfen.
Link zum Newsletter der Kanzlei Lenz & Johlen.

BAURECHT ERFOLGREICH ERSTRITTEN

 

DM-Markt Industriestraße, Ludwigshafen

Ist schon ein paar Jahre her aber immer noch interessant. In der Industriestraße in Ludwigshafen hat DM erfolgreich eine Baugenehmigung erstritten. Der Bebauungsplan Nr. 556 c, mit dem die Stadt die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in der Industriestraße fast vollständig ausgeschlossen hat, ist unwirksam. Dies lag vor allem an der nicht schlüssig und widerspruchsfrei geregelten Begründung zur Zulässigkeit einzelner Sortimentsbereiche. Vor allem kleinflächige Lebensmittelmärkte bis zu 750 qm sollten demnach zulässig sein. 
Das OVG Rheinland-Pfalz in Koblenz entschied, dass mit dem grundsätzlichen Ausschluss von Einzelhandel in dem fraglichen Gebiet die Stabilisierung der Innenstadt und der Stadtteilzentren zur Erhaltung der Nahversorgung der Bevölkerung in rechtlich zulässiger Weise begründet wurde. Die bereits erwähnte und diesen Zielen zuwiderlaufende Auflockerung des Einzelhandelsverbots zugunsten von (kleinflächigem) Lebensmitteleinzelhandel in der Industriestraße hätte jedoch eine Auseinandersetzung mit den Auswirkungen auf die Nahversorgungsfunktion der Zentren geboten.
Deshalb muss nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen der DM-Markt in dem Plangebiet zugelassen werden.  Darüber hinaus mangele es an einer fundierten Begründung für dieZulässigkeit von Lebensmitteln, während andere Sortimentsbereiche der Nahversorgung – wie eben auch Drogerieartikel – weitgehend im Plangebiet ausgeschlossen sind.(8 A 11322/09.OVG | OVG Rheinland-Pfalz)

WAS IST EIN ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH?

Unter zentralem Versorgungsbereich sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde zu verstehen, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen, häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote, eine Versorgungsfunktion zukommt. Die Begrifflichkeit „zentral“ ist in diesem Zusammenhang nicht als Mittelpunkt oder Zentrum einer Kommune, sondern funktionell zu verstehen. Es kommt maßgeblich auf eine, unter Berücksichtigung einer zufriedenstellenden verkehrlichen Erschließung, umfassenden Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs im gesamten Gemeindegebiet oder zumindest einem Teilbereich an.

Ein zentraler Versorgungsbereich einer Kommune oder Stadt lässt sich anhand der Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder der Darstellung im Flächennutzungsplan identifizieren. Nach Voß ist auch die konzeptionelle Erwähnung in einem qualifizierten Einzelhandels- oder Städtebaulichen Konzept ausreichend sofern ein zentraler Versorgungscharakter tatsächlich vorliegt.

Zentrale Versorgungsbereiche können dementsprechend unterschiedliche Stufen umfassen. Neben den im Kern bedeutsamen Innenstadtzentren, vor allem in Städten mit großem Einzugsbereich, sind Nebenzentren in Stadtteilen und Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und kleinen Kommunen zu nennen.

 

D-Zentrum; Ostbahnhof, Nürnberg; Quelle: Einzelhandelskonzept Nürnberg, eigene Darstellung

ONLINE-SHOPS UND DAS DEUTSCHE PLANUNGSRECHT

In Koblenz und auch an vielen anderen Standorten bereits Realität: Abholstationen für online bestellte Warenkörbe. Doch wann greifen die Regelungen aus dem BauGB und der BAuNVO? Ganz einfach. Solange der Kauf im Internet zustande kommt, könnte wohl jede noch so große Lagerhalle mit Abholmöglichkeit in den dafür vorgesehenen Baugebieten der BauNVO errichtet werden. Keine Restriktionen, kein großflächiger Handel. keine Einschränkungen.
Wird die Ware jedoch vor Ort bezahlt, gibt es einen Eigentumsvorbehalt des Händlers für online bestellte Waren oder gar einen Präsentationsraum, muss man schon wieder genauer hinsehen. Wir sind gespannt mit welchen Konzepten die Betreiber auf die Gängeleien des Planungsrechts reagieren.
Verwiesen sei an dieser Stelle nochmal auf unsere Vision des dark-store

EIN JAHR DANACH - DAS NEUE LEP IN BAYERN

Zunächst hofiert und bevorzugt, gibt es im aktuellen LEP keine Unterscheidung zwischen Vollsortiment und Discounter mehr. Nicht zuletzt aufgrund der massiven Widerstände aus dem Discountlager. Nun ist ein Jahr vergangen, seit auch im ländlichen Bereich Lebensmittelmärkte mit 1.200 qm Verkaufsfläche zulässig sind. Wohlgemerkt in integrierter Lage und natürlich in einem SO-Gebiet! Was hat sich seither getan und wie wirkt die Neureglung im Markt. Einen Überblick gibt der folgende Artikel aus der Immobilienzeitung (Nr. 36/2014) von Frau Christine Rebhan.


http://www.immobilien-zeitung.de/128079/landesentwicklung-discount-wird-zementiert

BESCHAULICH

Schon mal jemand auf die Idee gekommen Online-Apotheken zu reglementieren um die "städtebauliche Ordnung" zu erhalten? Eher nicht! Aber der stationäre Handel ist in seiner Niederlassungsfreiheit, durch das restriktive Planungsrecht in Deutschland, eingeschränkt.
Und Stufen bei einer Apotheke entsprechend bei aller innerstädtischen Lage dennoch nicht mehr aktuellen Anforderungen.

KOMMUNALE PLANUNGSHOHEIT vs. WETTBEWERBSEINGRIFFE

Leserbrief von Andreas Wagener aus der Lebensmittelzeitung zum Thema kommunale Planungshoheit.