FACHWISSEN
1.
Agio
Das Agio, auch Aufgeld oder Ausgabeaufschlag genannt, muss der Anleger beim Erwerb von Fondsanteilen bezahlen. Mit dem Agio werden die Marketing- und Vertriebskosten auf die Anleger umgelegt.
Bei direkten Immobilienbeteiligungen sind vom Anleger in der Regel keine Ausgabeaufschläge, kein Agio und keine Beratungshonorare zu bezahlen.
Das Agio, auch Aufgeld oder Ausgabeaufschlag genannt, muss der Anleger beim Erwerb von Fondsanteilen bezahlen. Mit dem Agio werden die Marketing- und Vertriebskosten auf die Anleger umgelegt.
Bei direkten Immobilienbeteiligungen sind vom Anleger in der Regel keine Ausgabeaufschläge, kein Agio und keine Beratungshonorare zu bezahlen.
2.
Kapitalanleger
Kapitalanleger können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Als Kapitalanleger werden Personen bzw. Gesellschaften bezeichnet, die sich an einer Beteiligungs- oder Fondsgesellschaft beteiligen. Häufig werden auch die Begriffe Gesellschafter, Kommanditist, Zeichner oder Investor benutzt.
Kapitalanleger können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Als Kapitalanleger werden Personen bzw. Gesellschaften bezeichnet, die sich an einer Beteiligungs- oder Fondsgesellschaft beteiligen. Häufig werden auch die Begriffe Gesellschafter, Kommanditist, Zeichner oder Investor benutzt.
3.
Ausschüttung
Klassischen Immobilienfonds erwirtschaften Überschüsse aus Mieteinnahmen. Diese werden zum Ende des Geschäftsjahres quotal an die Kapitalanleger ausgeschüttet. Im Rahmen der jährlich stattfindenden Gesellschafterversammlung wird neben anderen Tagesordnungspunkten die Höhe der Ausschüttung beschlossen. Einige Fonds thesaurieren die Überschüsse, d.h. sie werden zur Tilgung von Fremdkapital oder zum Ankauf weiterer Objekte genutzt. Es handelt sich immer um prognostizierte Ausschüttungen, so dass die endgültige Höhe für den Anleger bis zur Ausschüttung unklar ist.
Klassischen Immobilienfonds erwirtschaften Überschüsse aus Mieteinnahmen. Diese werden zum Ende des Geschäftsjahres quotal an die Kapitalanleger ausgeschüttet. Im Rahmen der jährlich stattfindenden Gesellschafterversammlung wird neben anderen Tagesordnungspunkten die Höhe der Ausschüttung beschlossen. Einige Fonds thesaurieren die Überschüsse, d.h. sie werden zur Tilgung von Fremdkapital oder zum Ankauf weiterer Objekte genutzt. Es handelt sich immer um prognostizierte Ausschüttungen, so dass die endgültige Höhe für den Anleger bis zur Ausschüttung unklar ist.
4.
Beteiligungsvertrag
Durch den individuellen Beteiligungsvertrag tritt der Kapitalanleger einer Beteiligungsgesellschaft bei. Bei klassischen Immobilienfonds erfolgt der Beitritt durch eine Beitrittserklärung, wobei der Beitritt eines Anlegers in der Regel erst mit Annahme durch einen Treuhänder wirksam wird.
Durch den individuellen Beteiligungsvertrag tritt der Kapitalanleger einer Beteiligungsgesellschaft bei. Bei klassischen Immobilienfonds erfolgt der Beitritt durch eine Beitrittserklärung, wobei der Beitritt eines Anlegers in der Regel erst mit Annahme durch einen Treuhänder wirksam wird.
5.
Blind-Pool
Blind-Pool-Fonds zeichnen sich durch eine vordefinierte Assetklasse, z.B. Immobilien, Rentepapier, etc., aus. Der Investitionsgegenstand ist jedoch noch nicht bekannt oder bei größeren Portfolio-/Flottenfonds nur teilweise bekannt. Das gesamte Fondsvolumen ist daher abhängig von den konkreten Investitionsmöglichkeiten und nicht abschließend fixiert.
Blind-Pool-Fonds zeichnen sich durch eine vordefinierte Assetklasse, z.B. Immobilien, Rentepapier, etc., aus. Der Investitionsgegenstand ist jedoch noch nicht bekannt oder bei größeren Portfolio-/Flottenfonds nur teilweise bekannt. Das gesamte Fondsvolumen ist daher abhängig von den konkreten Investitionsmöglichkeiten und nicht abschließend fixiert.
6.
Cash-Flow
Als Cash-Flow wird in der Finanzwirtschaft gemeinhin der Überschuss von Einzahlungen über die Auszahlungen eines Unternehmens verstanden. In der Immobilienwirtschaft bezeichnet der Begriff Cash-Flow häufig die objektspezifischen Einzahlungen (Mieterlöse, Werbeeinnahmen, Einspeisevergütungen aus Solaranlagen, etc.) sowie die Auszahlungen (Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten.
Als Cash-Flow wird in der Finanzwirtschaft gemeinhin der Überschuss von Einzahlungen über die Auszahlungen eines Unternehmens verstanden. In der Immobilienwirtschaft bezeichnet der Begriff Cash-Flow häufig die objektspezifischen Einzahlungen (Mieterlöse, Werbeeinnahmen, Einspeisevergütungen aus Solaranlagen, etc.) sowie die Auszahlungen (Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten.
7.
Core-Immobilien
Core-Investitionsstrategie
Als core wird eine Investitionsstrategie bezeichnet, mit welcher in Top-Immobilien in den großen Metropolen investiert wird. Core-Immobilien zeichnen sich durch bestimmte Qualitätsmerkmale innerhalb der Anlageklasse Immobilien aus und weisen damit ein geringes Risiko im Marktrahmen aus.
Core
Dementsprechend kennzeichnen Core-Immobilien hoch attraktive Standorte innerhalb der Innenstadtlagen oder zentraler Hauptlagen der bedeutenden Großstädte. Die erstklassigen Standorte von Core-Immobilien sind nahezu einmalig und kaum duplizierbar, so dass langfristig immer mit einer Vermietung gerechnet werden kann. In der Regel handelt sich um hochwertige Bestandsgebäude, die langfristig an bonitätsstarke und namhafte Mieter vermietet sind und laufend Überschüsse erwirtschaften.
Die hieraus von den Marktteilnehmer erwartete hohe Ertragssicherheit wird mit entsprechenden Kaufpreisen bewertet, wodurch die erzielbaren Anfangsrenditen eher niedrig ausfallen. Im Schnitt werden Renditen zwischen 4 – 5,5 % erzielt, was dem sehr geringen Risiko von Core-Immobilien zuzuschreiben ist. Mit der Core-Investitionsstrategie ist eine langfristige Haltedauer von Core-Immobilien verbunden.
CORE PLUS
Die Core-Plus-Strategie unterscheidet sich von der Core-Strategie maßgeblich durch die Restlaufzeiten der Mietverträge und den Wertschöpfungspotentialen des Objektes. So sind häufig nur Ankermieter oder Teilflächen langfristig vermietet. Durch Optimierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen die Mieterträge langfristig gesteigert werden. In Betracht kommen Mieterhöhungen durch Steigerung der Qualitätsstandards als auch durch Neu- und Anschlussvermietungen. Bei Halteperioden zwischen 4 – 10 Jahren können Investoren mit einer Rendite von 6 – 10 % rechnen.
Core-Investitionsstrategie
Als core wird eine Investitionsstrategie bezeichnet, mit welcher in Top-Immobilien in den großen Metropolen investiert wird. Core-Immobilien zeichnen sich durch bestimmte Qualitätsmerkmale innerhalb der Anlageklasse Immobilien aus und weisen damit ein geringes Risiko im Marktrahmen aus.
Core
Dementsprechend kennzeichnen Core-Immobilien hoch attraktive Standorte innerhalb der Innenstadtlagen oder zentraler Hauptlagen der bedeutenden Großstädte. Die erstklassigen Standorte von Core-Immobilien sind nahezu einmalig und kaum duplizierbar, so dass langfristig immer mit einer Vermietung gerechnet werden kann. In der Regel handelt sich um hochwertige Bestandsgebäude, die langfristig an bonitätsstarke und namhafte Mieter vermietet sind und laufend Überschüsse erwirtschaften.
Die hieraus von den Marktteilnehmer erwartete hohe Ertragssicherheit wird mit entsprechenden Kaufpreisen bewertet, wodurch die erzielbaren Anfangsrenditen eher niedrig ausfallen. Im Schnitt werden Renditen zwischen 4 – 5,5 % erzielt, was dem sehr geringen Risiko von Core-Immobilien zuzuschreiben ist. Mit der Core-Investitionsstrategie ist eine langfristige Haltedauer von Core-Immobilien verbunden.
CORE PLUS
Die Core-Plus-Strategie unterscheidet sich von der Core-Strategie maßgeblich durch die Restlaufzeiten der Mietverträge und den Wertschöpfungspotentialen des Objektes. So sind häufig nur Ankermieter oder Teilflächen langfristig vermietet. Durch Optimierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen die Mieterträge langfristig gesteigert werden. In Betracht kommen Mieterhöhungen durch Steigerung der Qualitätsstandards als auch durch Neu- und Anschlussvermietungen. Bei Halteperioden zwischen 4 – 10 Jahren können Investoren mit einer Rendite von 6 – 10 % rechnen.
8.
Einlage
Als Einlage wird die Einzahlung eines Gesellschafters für die Beteiligung an einem Unternehmen bezeichnet.
Als Einlage wird die Einzahlung eines Gesellschafters für die Beteiligung an einem Unternehmen bezeichnet.
9.
Fungibilität
Unter Fungibilität versteht man vor allem im Zusammenhang mit Fondsanteilen und Wertpapieren deren Handelbarkeit. Wertpapiere wie Aktien, Optionsscheine und Renten zeichnen sich durch eine börsentägliche Handelbarkeit aus.
Anteile geschlossener Immobilienfonds hingegen weisen durch die langen Laufzeiten (i.d.R. > 10 Jahre) nur eine sehr beschränkte Fungibilität auf. Durch die Errichtung von Internetplattformen gibt es Bemühungen einen sogenannten Zweitmarkt für Anteile an geschlossenen Fonds zu etablieren.
Unter Fungibilität versteht man vor allem im Zusammenhang mit Fondsanteilen und Wertpapieren deren Handelbarkeit. Wertpapiere wie Aktien, Optionsscheine und Renten zeichnen sich durch eine börsentägliche Handelbarkeit aus.
Anteile geschlossener Immobilienfonds hingegen weisen durch die langen Laufzeiten (i.d.R. > 10 Jahre) nur eine sehr beschränkte Fungibilität auf. Durch die Errichtung von Internetplattformen gibt es Bemühungen einen sogenannten Zweitmarkt für Anteile an geschlossenen Fonds zu etablieren.
10.
Grunddienstbarkeit
Unter Dienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragenen Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks verstanden. Bei den Belastungen kann es sich um Unterlassungen oder Duldungen wie beispielsweise Wege- und Leitungsrechte oder Lärmduldungsrecht handeln.
Unter Dienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragenen Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks verstanden. Bei den Belastungen kann es sich um Unterlassungen oder Duldungen wie beispielsweise Wege- und Leitungsrechte oder Lärmduldungsrecht handeln.
11.
Gesellschaftsvertrag
Grundlage eines Immobilienfonds ist der Gesellschaftsvertrag, in welchem die die Beziehungen der Gesellschafter untereinander, sowie der Gesellschafter im Rechtsverkehr mit Dritten geregelt werden. Er enthält z.B. Angaben über Gesellschaftszweck, Sitz, Geschäftsjahr, Höhe des Kapitals und die Geschäftsführung und Vertretung.
Grundlage eines Immobilienfonds ist der Gesellschaftsvertrag, in welchem die die Beziehungen der Gesellschafter untereinander, sowie der Gesellschafter im Rechtsverkehr mit Dritten geregelt werden. Er enthält z.B. Angaben über Gesellschaftszweck, Sitz, Geschäftsjahr, Höhe des Kapitals und die Geschäftsführung und Vertretung.
12.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbssteuer wird als Verkehrssteuer auf den Grundstückserwerb erhoben. In der Regel ist die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu bezahlen, wobei Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Bezahlung haften. Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem Wert der sogenannten Gegenleistung. Im Erwerbsfall somit nach dem Kaufpreis. Im Falle des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren nach dem Meistgebot. Die Steuer beträgt meist 3,5 % von der Bemessungsgrundlage. In einzelnen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer bereits auf Sätze zwischen 4 % und 5 % angehoben worden.
Die Grunderwerbssteuer wird als Verkehrssteuer auf den Grundstückserwerb erhoben. In der Regel ist die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu bezahlen, wobei Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Bezahlung haften. Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem Wert der sogenannten Gegenleistung. Im Erwerbsfall somit nach dem Kaufpreis. Im Falle des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren nach dem Meistgebot. Die Steuer beträgt meist 3,5 % von der Bemessungsgrundlage. In einzelnen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer bereits auf Sätze zwischen 4 % und 5 % angehoben worden.
13.
Haftung
Bei klassischen Fondsanteilen werden die Kapitalanleger sowohl handels- als auch steuerrechtlich Mitunternehmer. Die Haftung ist durch die übliche KG-Beteiligung auf das im Handelsregister eingetragene Kapital (Hafteinlage) begrenzt. Durch die Zahlung seiner Pflichteinlage erlischt die persönliche Haftung des Kommanditisten.
Bei klassischen Fondsanteilen werden die Kapitalanleger sowohl handels- als auch steuerrechtlich Mitunternehmer. Die Haftung ist durch die übliche KG-Beteiligung auf das im Handelsregister eingetragene Kapital (Hafteinlage) begrenzt. Durch die Zahlung seiner Pflichteinlage erlischt die persönliche Haftung des Kommanditisten.
14.
Kommanditist
Der Kommanditist, auch Teilhafter, einer Kommanditgesellschaft haftet lediglich beschränkt für die unternehmerische Tätigkeit. Die Haftung des Kommanditisten ist auf die von ihm geleistete Einlage begrenzt. Einige Gesellschaftsverträge sehen eine Nachschusspflicht für die Kapitalanleger vor bzw. weisen konkret auf diese hin.Aus dem Gesellschaftsvertrag muss nach der Rechtsprechung eindeutig hervorgehen, dass es zu Nachschusspflichten kommen kann. Andernfalls entfällt die Nachschusspflicht für den Anleger.
Der Kommanditist, auch Teilhafter, einer Kommanditgesellschaft haftet lediglich beschränkt für die unternehmerische Tätigkeit. Die Haftung des Kommanditisten ist auf die von ihm geleistete Einlage begrenzt. Einige Gesellschaftsverträge sehen eine Nachschusspflicht für die Kapitalanleger vor bzw. weisen konkret auf diese hin.Aus dem Gesellschaftsvertrag muss nach der Rechtsprechung eindeutig hervorgehen, dass es zu Nachschusspflichten kommen kann. Andernfalls entfällt die Nachschusspflicht für den Anleger.
15.
Komplementär
Die Haftung des Komplementärs, auch Vollhafter, ist nicht auf dessen Einlage begrenzt. Der Komplementär haftet unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen. Häufig werden Personengesellschaften in Form der GmbH & Co. KG als Gesellschaft gegründet, wobei die GmbH die Funktion als Vollhafter übernimmt und dadurch eine faktische Haftungsbegrenzung erreicht wird.
Die Haftung des Komplementärs, auch Vollhafter, ist nicht auf dessen Einlage begrenzt. Der Komplementär haftet unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen. Häufig werden Personengesellschaften in Form der GmbH & Co. KG als Gesellschaft gegründet, wobei die GmbH die Funktion als Vollhafter übernimmt und dadurch eine faktische Haftungsbegrenzung erreicht wird.
16.
Portfolio
Unter Portfolio versteht man die Gesamtheit oder Teile der Investitionsgegenstände eines Fonds. (z.B. Aktien, Schiffe, Immobilien).
Unter Portfolio versteht man die Gesamtheit oder Teile der Investitionsgegenstände eines Fonds. (z.B. Aktien, Schiffe, Immobilien).
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