EINHALTUNG DER SCHRIFTFORM BEIM GEWERBERAUMMIETVERTRAG

Die Frage nach der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform von Geschäftsraummietverträgen hat in der Vergangenheit zu vielen Rechtsstreitigkeiten geführt und ist immer noch häufig eine der bedeutensten Bruchstellen in nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen Mietverträgen.


Gemäß §§ 578 II, 550 BGB ist der Mietvertrag über eine längere Zeit, als 1 Jahr grundsätzlich in der in der in § 126 BGB geregelten Form zu schließen, d.h. schriftlich oder in elektronischer Form. 

Ist die Schriftform nicht eingehalten, so führt dies zu einer vorzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrages, frühestens jedoch nach einem Jahr. Sofern beide Parteien ein Interesse an einer möglichst langfristigen vertraglichen Bindung haben, so ist die Schriftform unbedingt einzuhalten.

Das Schriftformerfordernis umfasst sämtliche mietvertraglichen Regelungen aus dem Mietvertrag, insbesondere:

• die vollständige Bezeichnung der Mietvertragsparteien
• die Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertrete
• die hinreichend genaue Beschreibung des Mietgegenstandes z.B. durch Beschreibung, Lageplan oder Benennung des Ortes der Räume
• haben alle Inhalte oberhalb der Unterschriften zu stehen

Als Folge der nicht eingehaltenen Schriftform gilt der Mietvertrag zunächst wirksam als auf unbefristete Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis. Darüber hinaus kann das Mietverhältnis jedoch von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen von 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich gekündigt werden.

Selbst ein seit vielen Jahren laufender Mietvertrag und die spätere Kündigung durch eine Partei unter Berufung auf die fehlende Schriftform ist bereits vorgekommen und nicht treuewidrig. (siehe BGH Urteil vom 5. November 2003 XII ZR 134/02)

Das Schriftformerfordernis ist auch bei Änderungen des Mietvertrages zu beachten, die eine längere Wirkung als ein Jahr haben sollen. Nach herrschender Meinung muss die nachträgliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar der Originalurkunde verbunden werden.

Zur Wahrung der Schriftform sollte man sich also die Mühe machen, eine Urkunde über den Mietvertrag anzufertigen. Eine Verbindung durch Heftklammern, samt allen Anlagen und Nachträgen ist hier zweckmäßig. Dabei sollte auf darauf geachtet werden alle nachfolgenden Anlagen separat zu unterzeichnen.